关于充分发挥土地储备功能的建议

民建南通市委

近年来，市委市政府高度重视土地储备工作，通过土地储备推进旧城改造和新兴区域建设，保障了保障房、安置房和商品房等民生用地需求，加速了城市化进程，促进了房地产市场有效调控。受宏观调控的影响，土地储备要在更大的平台上发挥作用，需要从体制和机制上解决影响其功能发挥的问题。

一、主要存在问题

（一）土地储备统筹功能相对薄弱。市土地储备中心目前储备范围主要在崇川、港闸两区，统一收储统一出让的机制未能真正全面形成，储备土地出让只占市区（不含通州区）经营用地出让量的60%左右，不利于统筹市区土地储备和出让，调控市场的功能未能充分发挥。

（二）储备库存量下降较快。市区近年来每年用于土地储备的农用地指标只有500-600亩，因城市向外围扩张，新收储土地占用农地较多，实地收储量减少，而出地量不断加大，土地储备库存锐减，并且库存土地大都为收储多年，遗留问题多、解决困难的土地，对今后土地供应和抵押融资带来较大影响。

（三）土地储备结构不够合理。目前市区库存储备土地主要集中在主城区范围内，外环北路以北、外环东路以东、啬园路以南等区域可以用来调整供地结构的外围收储土地很少，不利于抑制房价的过快增长，拆迁安置房用地收储相对滞后，一定程度上影响了拆迁推进。

（四）融资功能削弱影响土地储备功能发挥。2011年以来央行收紧银根，各行放贷额度受到控制，融资审查更加严格，放款综合回报率要求高，而储备承受的贷款利率受到方方面面因素的制约，各参贷行账户要求较高的存款支撑，致已批授信提款困难。土地储备资本金严重不足，资产负债表负债率较高，洽谈新授信也因此受阻，融资能力下降。

二、充分发挥土地储备功能的建议

（一）充分发挥调控土地市场的功能。我市要进一步完善“统一收储统一出让”的机制，在更大的空间范围内（包含崇川、港闸、开发区和通州区）统筹开展土地储备业务，单独分配农用地转用指标，统筹推进土地收储和供应计划的落实，以优化收储和出让用地布局。加快做大城市空间，推进整体和成片开发，促进第三产业发展，做大城市税基，实现城市的良性和滚动发展。

（二）充分发挥推进城市建设的功能。土地储备是实现城市规划的重要载体，是推进建设与管理的重要组成部分。要根据城市总体规划加快编制《土地储备规划》和安置房、保障房、商品房建设用地规划，以及城中村改造、危旧房改造、企业搬迁等子规划。对规划控制的区域明确由所在街办或乡镇实行严格管制，防止违章搭建。根据城市道路等基础设施和学校医院等公益事业的建设情况，实行有计划的收储、出让和建设，出让地块周边的市政用地要加快建设。城市管理中重要节点的改造要与土地储备相衔接，储备空闲土地按城市管理要求落实管护责任，通过绿化、临时利用等手段提升形象。

（三）充分发挥融资功能。土地储备是市区重要的融资主体，是商业银行认可的优质客户。要整合市区征而未供的土地，充实储备土地库，增加可抵押土地；按规定及时计提和拨付国有土地收益基金，以提高自有资金比例；适应利率市场变化，灵活调整贷款利率；制定财政性存款与政府贷款匹配办法，增强土地储备贷款议价能力和降低融资成本；及时拨付出让储备土地开发成本，增加资金流动性；创新融资方式，多渠道多方式开展融资；优化土地储备资金监管方式，在确保资金安全和规范使用的前提下，建立责权对等的监管模式，提高融资效率。

（四）加强统筹协调，提高土地储备效率。土地储备是资金和土地两大要素的集合体，事关房地产市场、城市建设和财政的平稳运行。建议成立土地储备委员会，研究土地储备规划和年度收储、供应、资金计划等重要事项，统筹土地储备与城市规划和基础设施公益事业建设的紧密衔接和协调发展，统筹商品房、拆迁房和保障房的协调发展，优化土地收储结构，推进土地储备转型升级。