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政府应加强对居民小区物业管理的重视
发表时间:2014-01-24

随着城市的迅速发展,城市居住人口越来越多,物业管理对居民小区管理及居民日常生活越来越重要。据统计,目前崇川区共有10个街道190多个居民小区,物管企业80多家,除少数高档居民小区外,物管水平普遍较低,物管企业普遍存在“四低”,即收费低、收缴率低、人员工资低、人员素质低。一些小区尤其是老小区和以拆迁户为主的小区,物管仅停留在维持日常的保洁层面,化粪池污水外溢、绿化带乱种乱植、铁皮棚乱搭乱建等现象时有发生。物管的不到位导致社会矛盾突出,严重影响了小区的和谐发展。究其原因,主要有以下四点。

一、物业管理中存在的主要问题

1、对物管的认识不到位

目前,社会上有三种错误观念:一是对物管重要性认识不足,认为物管可有可无,物管费可缴可不缴。二是尚未树立花钱买服务的意识,认为“物业服务”不是商品,是公益事业,不缴纳物管费照样享受服务。三是把物业管理企业当成小区的“政府”,凡事都找物管,一旦解决不了就不缴或少缴物管费。

2、缺乏政策对物管行业的支撑

资金匮乏严重影响了物管的质量。一方面,一些老小区物业维修基金已用完;另一方面,物管费又不能足额及时收到。2011年,我市虽出台了《南通市市区物业服务收费管理实施细则》,但由于实际工作中收费难度大,不少小区仍然沿袭多年前低标准收费。同时,缺少补偿机制。物管的低利润高风险使整个行业处于艰难的求生存阶段。政府没有针对居民小区的现状实行托底补偿机制,对物业服务方面也缺少政策导向,使物管行业的生存空间和发展空间越来越小。

3、老小区历史遗留问题较多

一些老小区设施陈旧、配套不齐、修缮资金缺乏严重影响了物业管理的质量。一是随着时间的推移一些老小区建筑质量问题呈高发状。二是有的老小区物管用房、居委会用房、物业保安值班室不配套给物管带来不便。三是有的小区由多个开发商建造,导致一个小区几家物管企业。四是停车位严重缺乏造成小区内乱停车现象。五是同一个小区内,动迁房和商品房按不同的标准和设施配套建造,导致了动迁户不满拒缴物管费。

4、物管企业自身管理水平普遍不高

一是企业先天不足。一方面,一部分物业管理企业由房管单位转制而来,管理粗放;另一方面,一部分物业管理企业与房地产公司属“父子”关系,具有依附关系,往往站在房产商的角度,没有真正为居民着想。二是规模小,成本大。据了解,崇川区80多家物管企业中,最少仅管理几千平方米,成本相对较大。三是从业者素质普遍不高 。四是大多物管企业注重眼前利益缺少长远规划。

二、解决问题的几点建议

1、进一步加大物管知识宣传力度

一是政府要利用相关媒体加大宣传力度,向广大居民宣传物业管理条例,明确政府、社区、物业企业、居民各自在物管活动中的义务、职责,正确引导,转变、改变一些陈旧错误的观念,让居民认识到缴纳物管费是应尽的义务。二是政府相关部门可将相关案例编印成册,发给居民,以案例加强警示和教育。三是可利用小区宣传栏、公示栏等,及时将物管思路和经费使用情况进行宣传和公开。四是可借助“小手牵大手”等活动,通过子女孙辈的力量,加强对居民社会公德的教育,逐步消除一些陋习。

2、进一步强化对物管企业的监管力度

一是政府可推行物管企业前期介入的方法,对小区物业实施超前管理,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,确保小区开始使用就能提供良好的物管服务。二是环卫、工商、物价、公安、消防等部门及街道、社区组成综合协调管理机构,切实加强对物业管理的指导和监管。对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员,必须吊销执照,注销上岗资格证书,维护良好的物业管理秩序。同时扶持规模大、信誉高、实力强的物业公司。通过各部门协同配合、各尽其责、形成合力,有效化解居民小区各项综合管理矛盾,为物管行业创造良好环境。

3、进一步加大物业执法力度

一是加大执法力度,整顿和规范物管市场秩序。要坚持标本兼治、重在治本的原则,严格市场准入和清出制度,进一步完善投诉举报制度,加大日常监管力度,健全市场监督机制,对违法、违规经营的物管企业做到严厉查处。二是加大对住宅小区内违章搭建执法力度。政府相关职能部门依法查处住宅小区内违法搭建,加大执法力度,做到新帐不欠,老帐逐年还清,长效管理与集中整治相结合。三是加大走法律程序收缴物管费的力度。对一些无正当理由拒不缴纳物业费的人员走法律程序,建议法院采取支付令的方式,缩短诉讼期,及时高效地处理物管双方债权债务关系。对一些党员干部不缴纳物管费,通过组织加强思想教育,建议作为个人年终考核的考评内容。

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