随着城市的迅速发展，城市居住人口越来越多，物业管理对居民小区管理及居民日常生活越来越重要。据统计，目前崇川区共有10个街道190多个居民小区，物管企业80多家，除少数高档居民小区外，物管水平普遍较低，物管企业普遍存在“四低”，即收费低、收缴率低、人员工资低、人员素质低。一些小区尤其是老小区和以拆迁户为主的小区，物管仅停留在维持日常的保洁层面，化粪池污水外溢、绿化带乱种乱植、铁皮棚乱搭乱建等现象时有发生。物管的不到位导致社会矛盾突出，严重影响了小区的和谐发展。究其原因，主要有以下四点。

一、物业管理中存在的主要问题

1、对物管的认识不到位

目前，社会上有三种错误观念：一是对物管重要性认识不足，认为物管可有可无，物管费可缴可不缴。二是尚未树立花钱买服务的意识，认为“物业服务”不是商品，是公益事业，不缴纳物管费照样享受服务。三是把物业管理企业当成小区的“政府”，凡事都找物管，一旦解决不了就不缴或少缴物管费。

2、缺乏政策对物管行业的支撑

资金匮乏严重影响了物管的质量。一方面，一些老小区物业维修基金已用完；另一方面，物管费又不能足额及时收到。2011年，我市虽出台了《南通市市区物业服务收费管理实施细则》，但由于实际工作中收费难度大，不少小区仍然沿袭多年前低标准收费。同时，缺少补偿机制。物管的低利润高风险使整个行业处于艰难的求生存阶段。政府没有针对居民小区的现状实行托底补偿机制，对物业服务方面也缺少政策导向，使物管行业的生存空间和发展空间越来越小。

3、老小区历史遗留问题较多

一些老小区设施陈旧、配套不齐、修缮资金缺乏，严重影响了物业管理的质量。一是随着时间的推移一些老小区建筑质量问题呈高发状。二是有的老小区物管用房、居委会用房、物业保安值班室不配套给物管带来不便。三是有的小区由多个开发商建造，导致一个小区几家物管企业。四是停车位严重缺乏造成小区内乱停车现象。五是同一个小区内，动迁房和商品房按不同的标准和设施配套建造，导致了动迁户不满拒缴物管费。

4、物管企业自身管理水平普遍不高

一是企业先天不足。一方面，一部分物业管理企业由房管单位转制而来，管理粗放；另一方面，一部分物业管理企业与房地产公司属“父子”关系，具有依附关系，往往站在房产商的角度，没有真正为居民着想。二是规模小，成本大。据了解，崇川区80多家物管企业中，最少仅管理几千平方米，成本相对较大。三是从业者素质普遍不高 。四是大多物管企业注重眼前利益缺少长远规划。

二、解决问题的几点建议

1、进一步加大物管知识宣传力度

一是政府要利用相关媒体加大宣传力度，向广大居民宣传物业管理条例，明确政府、社区、物业企业、居民各自在物管活动中的义务、职责，正确引导，转变、改变一些陈旧错误的观念，让居民认识到缴纳物管费是应尽的义务。二是政府相关部门可将相关案例编印成册，发给居民，以案例加强警示和教育。三是可利用小区宣传栏、公示栏等，及时将物管思路和经费使用情况进行宣传和公开。四是可借助“小手牵大手”等活动，通过子女孙辈的力量，加强对居民社会公德的教育，逐步消除一些陋习。

2、进一步强化对物管企业的监管力度

一是政府可推行物管企业前期介入的方法，对小区物业实施超前管理，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，确保小区开始使用就能提供良好的物管服务。二是环卫、工商、物价、公安、消防等部门及街道、社区组成综合协调管理机构，切实加强对物业管理的指导和监管。对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，必须吊销执照，注销上岗资格证书，维护良好的物业管理秩序。同时扶持规模大、信誉高、实力强的物业公司。通过各部门协同配合、各尽其责、形成合力，有效化解居民小区各项综合管理矛盾，为物管行业创造良好环境。

3、进一步加大物业执法力度

一是加大执法力度，整顿和规范物管市场秩序。要坚持标本兼治、重在治本的原则，严格市场准入和清出制度，进一步完善投诉举报制度，加大日常监管力度，健全市场监督机制，对违法、违规经营的物管企业做到严厉查处。二是加大对住宅小区内违章搭建执法力度。政府相关职能部门依法查处住宅小区内违法搭建，加大执法力度，做到新帐不欠，老帐逐年还清，长效管理与集中整治相结合。三是加大走法律程序收缴物管费的力度。对一些无正当理由拒不缴纳物业费的人员走法律程序，建议法院采取支付令的方式，缩短诉讼期，及时高效地处理物管双方债权债务关系。对一些党员干部不缴纳物管费，通过组织加强思想教育，建议作为个人年终考核的考评内容。