近年来，随着城市化进程的加快，搬迁安置小区的数量和规模快速增长，与商品住宅小区相比，由于搬迁安置小区在住房性质、居民构成和生活方式等方面具有一定的特殊性，导致小区物业管理体制、运行机制和管理水平等方面存在着一些突出问题，已成为社区管理的重点和难点。 一、当前各安置小区存在的共性问题 1.社区管理职能转变难。要破解搬迁安置小区的管理难题，不仅仅需要小区居民转变思维方式和生活习惯，更要让广大的村（社区）干部改变工作理念。目前部分基层组织“领导者”的服务定位和“家长式”的管理方式仍然较为普遍，“服务者”的角色定位、“专业化”的现代管理理念还未形成。有的村（社区）认为物业管理只是物管公司的事，社区无需过多介入，导致社区群众与物业管理公司的矛盾日益激化；有的村（社区）对物业公司的管理失之于宽，没有找准有效抓手，导致物业公司没有尽心尽责，甚至消极怠工；有的村（社区）干部对物业管理工作一知半解，满足于最浅显的认识，导致工作水平难以提升。 2.部分居民思想观念旧。由于搬迁、集中居住的被动性，使得安置小区的部分居民抱有“不是我们要住，是政府要我们住”的想法，从而将物业管理也视作政府行为，要求政府包揽一切。同时，安置小区住户的文明意识有待提高，他们从独门独院搬到高层、小高层居住，身份和环境改变了，旧有的生活习惯却没有改变，种菜养鸡、门前屋后堆放杂物的现象十分普遍。 3.业主服务消费意识淡。大部分安置小区业主对物业管理的概念比较陌生，不认为物业服务本身就是一种商品。消费享受服务的意识不强，没有缴纳物业服务费的概念，加上法院对欠费现象的执法存在难度，效仿的人越来越多，直接后果就是导致服务质量下降，形成恶性循环。 4.工程质量遗留问题转嫁多。安置小区通过综合验收，向业主交房时还存在一些遗留问题。如房屋外墙、飘窗、阳台渗漏等，引发业主不满；电子对讲门、监控设备存在故障，招来业主指责。工程质量遗留问题很难及时得到根本解决，这些问题带到业主入住阶段，多数业主理解为房屋质量以及安置前的有关承诺没有兑现，责任应由物业公司承担，并往往以此为衡量物业公司服务效果的重要指标，从而很容易将矛盾转嫁给物业公司，给物业管理带来相当大的压力。 二、加强安置房小区物业管理的几点建议 1.规范物业管理模式。按照“政府扶持、属地管理、专业服务”的原则，实行专业化物业管理和社区管理相结合的管理模式，通过招投标选聘物业服务企业或组建具有独立法人资格并取得相应资质等级的物业服务企业，做好辖区内所有安置小区的物业管理工作；同时把安置小区的物业管理纳入村（社区）综合管理范畴，积极发挥基层组织的作用，通过教育引导、协调调解、考核督查，不断提升安置小区综合管理水平。 2.提升综合管理水平。建立健全由社区（村）、规划建设、城管、公安等相关部门协同配合的综合整治管理机制。各相关职能部门应进一步明确职责，主动将管理职能延伸到物业管理区域，加强对村（社区）干部的培训，加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，加大对物业管理的支持力度和执法力度，对安置小区内乱搭建、改变住宅使用性质、违章装修、破墙开店、倚门设摊、毁绿种菜、占用公共空间等违法违章行为进行集中整治，制止违法违章势头的蔓延。 3.落实物业管理经费。建立健全安置小区物业管理经费保障机制，通过财政补贴、公共设施收益和业主缴纳相结合的方式多渠道筹集物业管理资金，并按照不低于“一级服务标准”对应安排日常物业管理经费。要积极探索安置小区物业服务市场化，研究制订相应的收费政策，拓展物业管理经费来源，物业管理费逐步由政府补贴向市场化有偿服务过渡。同时，要全力做好公共部位维修资金的归集工作，为小区的长远发展提供资金保障。 4.强化考核督查。按照省、市有关物业管理文件精神，进一步明确考核标准，细化对物业服务企业的考核办法，采取明查与暗访等多种形式，以安置小区群众满意为目标，加大考核督查力度，确保安置小区物业管理真正到位。将安置小区物业管理纳入对村（社区）的考核，对年度考核优秀的村（社区）采取“以奖代补”的方式拨付管理经费，对考核暴露问题较多的村（社区）予以通报批评，并扣减工资福利。 5.深入教育引导。开展形式多样的宣传教育活动，加强物业管理有关政策法规宣传，强化城市生活消费观念教育，倡导文明生活方式，引导小区居民员改变农村生活习惯，纠正各类违章行为和不文明习惯；加强主人翁意识和家园观念教育，提高小区居民共建共享美好家园的自觉性和参与意识；及时总结推广物业管理先进小区典型和成功做法，组织各社区、村干部和代表参观学习，营造良好的氛围和舆论效应。
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